Fique por dentro dos principais tipos de financiamento imobiliário

Comprar um imóvel é sempre um processo de alto envolvimento. Isso significa conhecer bem os tipos de financiamento imobiliário para tomar a melhor decisão a respeito da forma como o bem será pago ao longo dos anos.

Para construtoras e imobiliárias, um cliente bem informado representa muito menos risco de se tornar inadimplente. E para o futuro proprietário, quanto mais conhecimento, mais tranquilidade com os pagamentos e, assim, o sonho do imóvel próprio se concretiza de forma mais rápida.

Essas informações você vai encontrar a partir da agora, neste artigo em que a gente esclarece sobre as modalidades de financiamento mais comuns no mercado. Não deixe de conferi-lo se, nos seus planos, estiver a compra de um imóvel!

Como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário tem um mecanismo muito parecido com o de outros tipos de pagamento parcelado. Sendo assim, ele consiste em uma compra na qual o valor total de uma casa ou apartamento é fracionado em meses. O prazo varia, podendo chegar, em alguns casos, a até 420 meses, o que totaliza 35 anos.

Para ter direito a essa modalidade de pagamento, o cliente precisará preencher uma série de pré-requisitos, tal como se faz nas compras no varejo. Logo, seu nome e CPF serão submetidos a uma rigorosa análise de crédito, pela qual a imobiliária verificará se seu perfil não representa riscos.

Além das tradicionais consultas aos cadastros de proteção ao crédito, são considerados fatores como renda mensal, número de dependentes, bens em seu nome, entre outros. Tudo que possa traduzir uma capacidade de pagar maior ou menor pode ser levado em consideração. 

A importância de escolher o modelo certo 

Contudo, não basta apenas passar na peneira da análise de perfil. Uma vez que a instituição financeira aprove o financiamento, é preciso avaliar também qual das modalidades de pagamento do mercado se ajustaria melhor. Isso porque cada pessoa apresenta rendimentos, limitações e perfis financeiros que influem na hora de optar pelo formato ideal.

Em alguns casos, será mais vantajoso pagar parcelas decrescentes, enquanto em outros o valor fixo pode ser mais interessante. De qualquer forma, a escolha por um dos tipos de financiamento imobiliário implica assumir uma responsabilidade grande.

Significa que, ao longo de alguns anos, uma parte expressiva da renda mensal estará comprometida na quitação do imóvel. Então, é preciso planejar para que o sonho não se desfaça no meio do caminho.

Esse planejamento começa agora, ao conhecer as modalidades mais praticadas pelo mercado imobiliário na hora de financiar imóveis. Veja na sequência!

Os principais tipos de financiamento de imóveis 

Antes de avançarmos, convém explicar rapidamente o que compõe a prestação de um imóvel. Em geral, cada parcela implica pagar as seguintes taxas e obrigações:

• juros — taxa que incide sobre o valor total do imóvel ou residual;
• seguros — também é embutido na parcela o preço do seguro em caso de morte, invalidez e danos ao imóvel;
• taxa de administração — representa o custo operacional da instituição financeira;
• amortização — valor da parcela propriamente dito e que pode aumentar, manter-se estável ou diminuir com o passar do tempo.

Dito isso, ficará mais simples entender como funciona cada um dos tipos de financiamento imobiliário e se eles são de fato vantajosos ou não conforme cada caso. Sem mais delongas, vamos conhecê-los já.

Sistema Price

Em desuso no Brasil, mas ainda bastante utilizado em outros países, no Sistema Price — também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA) — as prestações são móveis, variando o valor de juros e a amortização.

Nele, os juros diminuem com o tempo, enquanto as amortizações aumentam. Sendo assim, no primeiro mês a composição de cada uma das parcelas é majoritariamente de juros, que vão sendo reduzidos progressivamente. 

Portanto, o SFA acaba por ser um sistema pouco interessante, em especial para pessoas que não têm perspectivas de ver seus rendimentos aumentarem no médio e longo prazo.

SAC

Já o Sistema de Amortização Constante se diferencia do SFA porque nele o valor da amortização permanece fixo, enquanto os juros diminuem. Isso acontece porque o cálculo é progressivo, ou seja, os juros não incidem sobre o valor total do imóvel, mas sobre o saldo devedor. 

Nessa modalidade, existe ainda a incidência de correções monetárias, podendo ser pré ou pós-fixadas. Como os termos evidenciam, na prefixada a financeira já estabelece antes da assinatura do contrato qual será o valor aplicável para correção. 

Por sua vez, a correção pós-fixada leva em conta a Taxa Referencial (TR) para determinar o valor das parcelas.

É uma modalidade que comporta um certo risco, já que os índices monetários praticados podem ser diretamente afetados pela conjuntura econômica. 

Sacre

No Sistema de Amortização Crescente, temos uma composição de sistemas. Isso porque nessa modalidade de financiamento as parcelas são crescentes até um certo ponto, a partir do qual vão sendo reduzidas gradativamente.

É vantajoso se considerarmos que, no Sacre, os juros diminuem com o passar do tempo, provocando assim a redução do valor das parcelas no geral.

SFI

Criado pelo Governo Federal, o Sistema de Financiamento Imobiliário funciona de forma complementar ao SFH, que conheceremos no próximo tópico. Por ele, o cliente pode comprar imóveis avaliados em mais de R$ 950 mil ou R$ 800 mil, dependendo da região em que se localize. O primeiro limite se aplica aos estados de Minas, Rio de Janeiro e São Paulo, enquanto o segundo se destina às demais regiões brasileiras.

SFH

Já o Sistema Financeiro de Habitação funciona de forma idêntica ao SFI. A diferença está no teto a ser observado, que, nesse caso, não pode exceder R$ 950 mil ou R$ 800 mil. As referências máxima e mínima são para as mesmas regiões do SFI.

O que considerar na hora de escolher

Com tantas alternativas, a escolha pela modalidade certa deve ser cuidadosamente avaliada, de preferência com o acompanhamento da imobiliária. Afinal, é nela que estão os especialistas capazes de apontar para a melhor opção, tendo em vista o perfil do cliente, sua renda mensal e outros fatores relevantes.

Ficou claro para você como funcionam os diversos tipos de financiamento imobiliário e o que considerar antes de tomar uma decisão? Lembre-se de que comprar um imóvel é um grande passo e, quanto mais criterioso você for, menos exposto estará a imprevistos.

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