Entenda como ocorre o reajuste de aluguel e como fazer o cálculo

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Quem já foi inquilino ou proprietário alguma vez sabe que em contratos renovados existe a possibilidade de haver reajuste de aluguel.

Tal situação é comum, mas exige alguns cuidados na hora de realizar esse processo. Para saber como ocorre e de que forma fazer o cálculo do reajuste, continue a leitura!

Por que entender como ocorre o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é uma prática regulamentada no Brasil e pode ocorrer em todo aniversário (ou seja, contratos maiores que 12 meses) ou na renovação de contrato de locação.

Na maioria das vezes, é opcional ao proprietário escolher se deve ser feito o reajuste ou se o valor do aluguel pode ser mantido. Entretanto, é importante entender que ele não só pode ser realizado como também é bem simples de fazer o cálculo do novo valor.

O reajuste é uma forma de garantir a rentabilidade do aluguel e não se trata de um abuso, como alguns inquilinos erroneamente pensam. É, portanto, um direito do proprietário, mas o novo valor deve seguir a correção dos índices econômicos.

De que forma o reajuste de aluguel acontece?

Segundo a lei do inquilinato, que regula os aluguéis no Brasil, vários índices podem ser adotados como base para o reajuste. A escolha de qual deve ser utilizado depende do que foi estabelecido em contrato.

Esse índice deve ser observado no momento da assinatura do contrato, assim como outros documentos que precisam ser analisados. Entretanto, o inquilino não escolhe qual índice será utilizado.

Grande parte dos contratos de aluguel usam como índice o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é conhecido popularmente como a “inflação do aluguel”.

Ele leva em consideração fatores que afetam a economia em geral, usando outros 3 indicadores. São eles: o IPC-M (Índice de Preços do Consumidor), que verifica a inflação no varejo; o Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M), que analisa os custos do setor de construção; além do Índice de Preços ao Produtor Amplo Mercado (IPA-M), que examina os preços do atacado.

Outro índice bastante considerado é o IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo), calculado pelo custo de vida das famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos. Esses índices estão disponíveis para consulta e são divulgados todos os meses.

Ainda segundo a lei do inquilinato, apenas tais índices devem ser utilizados para a correção do valor do aluguel. A variação cambial, salário mínimo ou a moeda estrangeira não justificam mudanças.

É importante lembrar que outros fatores podem interferir no reajuste do valor — desde que previamente estabelecidos em contrato. Mudanças como uma nova decoração do imóvel alugado não necessariamente representam uma garantia de um reajuste no contrato.

Geralmente, tais fatores são considerados apenas ao fim do contrato, em que é necessário fazer uma renovação.

Como calcular o reajuste?

Calcular o valor de reajuste de aluguel usando os índices é bem simples e rápido. Para exemplificar, vamos considerar o IGP-M, que é o mais utilizado nos contratos.

O cálculo é feito com a multiplicação do valor atual do aluguel pelo índice acumulado no período de um ano. O IGP-M de setembro de 2020 está acumulado em 13,02%.

Para um aluguel de R$2.000,00, cujo aniversário tenha sido em setembro de 2020, o cálculo é realizado da seguinte maneira: 2.000 x 1,1302. O resultado é R$ 2.260,40, que deve ser o novo valor de aluguel do imóvel.

O reajuste geralmente é calculado na imobiliária, devendo ser comunicado ao proprietário (para que ele decida se deve ser realizado) e ao inquilino. Isso deve ser feito com antecedência, antes do término do contrato.

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47 thoughts on “Entenda como ocorre o reajuste de aluguel e como fazer o cálculo

    1. Olá, Gilberto! Primeiro você precisa verificar qual é o índice de reajuste que consta em seu contrato de locação (na maioria dos casos o índice utilizado é o IGP-M, mas pode variar de acordo com com o contrato). Outra sugestão é procurar o proprietário para verificar a possibilidade de negociação dos valores.

  1. Boa Tarde!
    Senhores, meu senhorio concordou em aplicar o o IPCA nos reajustes de alugueis.
    Gostaria de saber como ficaria meu aluguel que vence em 05/05/2021, ou seja qual o índice acumulado do IPCA que devo aplicar?
    Agradeço antecipadamente a atenção dispensada e subscrevo-me.

    Atenciosamente,

    JURANDIR MANOEL DA SILVA

  2. Meu contrato de aluguel vai de 05/2019 a 11/2021.Pelo contrato a proprietária poderia ter feito reajuste em Maio do ano passado mas ela me passou reajuste em novembro.Agora esse mês ela fez um novo reajuste,sendo então 2 aumentos em 6 meses.Ela pode fazer isso sendo q a lei diz 1 reajuste ao ano ou ela só pode fazer em novembro que aí sim fará 1 ano,lembrando que o contrato faz aniversário em maio mas q foi feito reajuste em novembro? Vale dizer,que a proprietária queria que eu desocupasse o apto em março,pois ela quer vir morar no imóvel,eu não aceitei,pois contrato vai até fim do ano.

    1. Oi, Liliane! Se o reajuste fora do prazo foi combinado em comum acordo, não há problema. Caso não tenha esse combinado, é preciso verificar se existe alguma cláusula no contrato de locação que permita a cobrança do reajuste retroativa à data normal. Com relação à desocupação do imóvel, o locatário tem o direito de permanecer até o prazo final do contrato de locação. Lembrando que a melhor opção sempre é chegar em um acordo entre as partes.

  3. Meu contrato iniciou em 01/07/2020, o meu aluguel é morado, ou seja o meu primeiro aluguel foi pago em 01/08/2020, e em 01/07/2021, eu fiz 1 ano de contrato. Qual o valor do meu reajuste? E o boleto que deve vir com o reajuste é o que vencerá em 01/08/2021, correto? Ou o que venceu em 01/07/2021

  4. Olá boa tarde, tenho um imóvel alugado e sempre o reajusto anualmente pelo igpm sempre no dia 15 de julho do ano vigente .só que uso o percentual do igpm do mês e não o acumulado do ano ! Está correto? Ou devo usar percentual do acumulado do ano . Ou existe alguma regra que preciso verificar. Obrigado

    1. Olá, Josenaldo. O reajuste de aluguel geralmente é feito conforme consta em contrato de locação (consultar a via do contrato original). Com base nos contratos da Conac, todos são com reajuste anual, então o índice é feito pelo acumulado do ano.

  5. Oi moro num apto q foi alugado por uma imobiliaria,depois de um ano o proprietário mudou de imobiliária, eu só fiquei sabendo qndo venho boleto pra pagar,fez seis anos q moro nesse ap,e agora venho um aumento q achei muito alto o valor,tbm vembdescontado fundo de reserva,e pagamento de obras,quero saber se o inquilino paga essas coisa,detalhe não tenho contrato assinado com essa imobiliária.

    1. Bom dia, Nilcelia. Tudo bem? Vamos a algumas respostas!

      O contrato particular de locação é feito sempre entre o proprietário e locatário. Geralmente a imobiliária é representante legal por meio de procuração do proprietário, logo, o proprietário do imóvel tem o direito de entregar a administração para outra empresa do seu desejo. É claro que um comunicado prévio ao locatário seria uma forma mais transparente para o cliente tomar conhecimento, mas ele pode fazer essa alteração sim.

      Quanto ao valor alto do boleto que menciona, o reajuste anual deve respeitar o aniversário do contrato (geralmente acontece a cada 12 meses vinculando o índice estabelecido em contrato). Caso o valor do reajuste esteja acima do valor de mercado, vale sim procurar a administradora e tentar um renegociação do valor.

      Agora, em relação à cobrança de Fundo de Reserva e Obras, estas são responsabilidade do proprietário e não podem ser repassadas ao inquilino (segundo a Lei do Inquilinato). A única exceção acontece quando o condomínio utiliza o Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinárias, assim o locatário ficaria obrigado a pagar a reposição do fundo de reserva, mas esse processo precisa ser comprovado pela administração.

  6. Bom dia.
    O índice de reajuste que consta em meu contrato de locação é o IGP-M. Aluguei o imóvel no valor de 1.200,00 + 45,00 de IPTU. Agora a imobiliária disse que o aumento vai para 1.644,73 + IPTU. Está correto ?

    1. Olá, Giovana! Pelo valor apresentado, parece que o reajuste ocorreu no mês de 06/2021, quando o índice IGP-M foi de 37,06%. Dessa forma, estaria certo sim. Contudo, mesmo previsto em contrato, o locatário pode tentar uma negociação junto ao proprietário para diminuir o custo. Uma imobiliária como a Conac sempre pode auxiliar nesse processo!

    1. Olá, Walgner. Ao aluguel com aniversário em novembro/2021 só poderá ser aplicado o índice acumulado apenas no mês em questão. Antes disso, não se pode antecipar nenhum percentual equivalente ao período. Vale a pena também conferir se o reajuste pelo IPCA consta em contrato ou se houve algum acordo para fazer o reajuste por este índice.

  7. Meu aluguel era 1.125,00 com IPTU de 94.00 isso em julho de 2021.
    Agora em agosto teve aumento do o aluguel foi pra 1.501 00 mais o IPTU. Mais o seguro incêndio de 88,00.
    Esse aumento do aluguel está correto pelo aumento .

    1. Olá, Andreia. Pelas informações passadas, o reajuste do aluguel ocorreu em agosto/2021, dessa forma o contrato de locação deve compor o índice do IGPM, cujo acumulado do ano foi de 33,46%. Nesse caso, o aumento estaria certo sim, mas é possível tentar uma negociação junto ao proprietário por intermédio da imobiliária.

  8. Boa tarde, a responsabilidade de realizar o cálculo do reajuste anual e repassar o novo valor é do inquilino?
    No contrato informa que será efetuado reajuste anual com referência ao IGP-M, no entanto, o proprietário não informou na data de aniversário do contrato e agora, 1 ano e 6 meses após, cobra o retroativo e enfatiza que a responsabilidade era minha (inquilina), além do mais, me informou com apenas 3 dias de antecedência do vencimento do aluguel sobre o novo valor após reajuste (32,2%), está correto isso?

    1. Olá, Paula. A responsabilidade de fazer o controle e aplicação do índice, conforme previsto em contrato, é do proprietário ou seu representante legal, como uma imobiliária.

      A data do aniversário é marcada 12 meses após o início do contrato. O reajuste, conforme previsto em contrato estaria correto sim. O que é possível fazer, de forma cordial entre as partes, seria uma avaliação de mercado e, caso esteja acima do valor, tentar uma renegociação com relação ao reajuste anual. Sempre é válido uma tentativa de acordo.

  9. O valor do aluguel de um salão comercial é de
    2.100,00 que vence o contrato agora em setembro, o reajuste é pelo IGP – FGV.
    Qual seria o valor do aluguel.
    Obrigado

    1. Olá, Eliane. O percentual do IGP-M seria de 31,12%, logo, o novo valor seria de R$ 1.127,63 (OBS: é importante que, no primeiro mês, seja calculado o período pró-rata, caso o aniversário do contrato seja após o dia 1 de setembro.)

  10. Aluguei uma casa, e no contrato consta que o reajuste pode ser feito anualmente. Porém fez um ano em junho.

    Ao fechar o contrato pedimos que o locador adicionasse uma cláusula que após 15 meses, deixando o imóvel, não pagaríamos multa por quebra de contrato.

    Após anunciarmos nossa saída, o locador aplicou o reajuste neste mês, e quer receber os retroativos referente a junho, julho e agosto.

    O contrato vence dia 25/09

    Tem alguma lei que me ampara, pois ele deixou claro por mensagens que só está solicitando o reajuste porque estamos saindo da casa. Obrigada desde já!

    1. Olá, Thalissa. Conforme consta em contrato de locação, o reajuste é anual e o proprietário pode obrar o reajuste sim, mesmo que seja dentro dessas condições apresentadas. A responsabilidade de fazer o controle e aplicação do índice, conforme previsto em contrato, é do proprietário ou seu representante legal, como uma imobiliária.

  11. Prezados, boa tarde.
    Quando um contrato vence em 03 ou 04 de novembro supostamente, qual o mês de índice IPCA deve ser utilizado para reajuste de percentual do aluguel anual? No caso, o de novembro? Ou dezembro? No IGP-M era utilizado o de novembro neste caso. Grata pela atenção.

    1. Olá, Thais. Com relação à escolha do índice, será o que consta em contrato de locação. Caso haja algum acerto entre as partes para buscar um consenso neste período de grande alta do IGP-M, também pode-se chegar em um acordo. A respeito do mês em especial, será do aniversário do contrato.

  12. Olá, boa tarde, pode me ajudar por favor?
    Meu contrato teve inicio em 26/06/20 pode informar quando vence 12 meses e qual o indice do IGPM que devo usar para reajustar. Devo usar o indice de jun/21 ou mai/21?
    Obrigada

  13. Tenho um imóvel alugado, consta no meu contrato que o reajuste é anual e será feito com base no IGPM. Já fiz vários cálculos, e os resultados não batem uns com os outros. Meu contrato iniciou em 16/09/2020, valor do aluguel R$ 4.500,00.

    1. Olá Tercia.
      estamos enviando uma memória de cálculo, esperamos tê-la ajudado.

      Valor do Aluguel R$ 4.500,00
      Aniversário do Contrato: 16/09/2021
      índice de reajuste: IGPM
      Percentual: 31,12%
      Novo valor de aluguel: R$ 5.900,40
      Como o aniversário foi em 16/09/2021, o primeiro mês será um valor pró-rata: mês de 09/2021 = R$ 5.200,20

  14. Olá pessoal!!
    Boa tarde!! Tudo bem?
    Vocês podem me ajudar, por favor?
    Tenho um imóvel que está alugado desde 20/04/2017 e nunca fiz NENHUMA correção apesar de constar no contrato reajuste anual pelo IGPM, pois o inquilino alegou diversos reparos estruturais. Não é mais possível continuar sem reajustar. Agora, por causa da pandemia, não estão mais reajustando pelo IGPM e sim pelo IPCA. Infelizmente, não sei como reajustar e nem como calcular. O valor do aluguel é de R$ 4.000,00 com desconto de R$200,00 caso seja pago na data correta. Eu mantenho o reajuste pelo IGPM? Tenho que mudar para o IPCA? Estou bastante confusa!
    A partir de quando posso fazer esse reajuste? Preciso esperar dia 20/04/2022? E qual o valor a ser cobrado?
    Desde já muito obrigada!!

    1. Olá, Viviane. Pelo que você descreveu, não foi feito o reajuste por um acordo entre as partes. Dessa forma, não poderá ser feito esse reajuste retroativo.

      Sobre o reajuste pelo IGP-M, se consta em contrato poderá utilizar este índice sim. Com relação ao IPCA, o mesmo poderá ser utilizado caso ambas as partes estejam de acordo com a mudança.

      Já em relação ao valor em si, sabendo que o aniversário do contrato será em 20/04/2022, o próximo reajuste será com base do índice da época, a ser definido até lá.

  15. Prezados,
    Alugo um imóvel, com o início do contrato em 11/12/2020, com carência de 6 meses, sendo o pagamento do primeiro aluguel realizado em 11/06/2021. O índice de reajuste é o IGPM. O índice de qual mês deverá ser aplicado para reajuste? Em qual mês deverá ser pago o valor reajustado?
    Grato!

    1. Olá, Bernardo. O aniversário do contrato é sempre com referência ao inicio do contrato, que neste caso será 11/12/2021. O reajuste será em dezembro/2021 e, no primeiro mês, deverá haver um valor proporcional apenas dos dias de dezembro/2021. A partir do segundo mês, o valor cheio do novo valor de aluguel.

  16. Boa tarde e desde já, muito obrigada pela atenção.
    Alugo uma sala comercial com contrato assinado em 19/12/2018, válido por 36 meses, com reajuste anual pelo índice: IGP-M e vencimento dia 05 (o 1º aluguel foi pago dia 05/01/2019). Os reajustes de dezembro/2019 e dezembro/2020 foram feitos pelo meu marido, que infelizmente faleceu. Agora preciso fazer a renovação do contrato para + 36 meses e calcular o reajuste do aluguel. O valor do 1º aluguel foi de R$1,800,00 (2019), passando para R$1.870,00 (2020) e R$2.330,00 (2021). Como calcular o novo valor do aluguel se o IGP-M de dezembro só sai no final do mês e o contrato vence dia 19? Devo calcular pelo índice de novembro/2021? No pagamento de janeiro/2022 terá pro rata de 13 dias? Pelo que sei só foi pago pro rata no vencimento do 1º aluguel (05/01/2019), em 05/01/2020 e 05/01/2021 os aluguéis foram pagos integralmente. Posso ter algum problema com isso se tivesse que ter sido pago pro rata em 2020 e 2021?
    Muito obrigada

    1. Olá, Vera! Tudo bem? Sobre o reajuste anual, os vencimento de 05/01/2020 (aluguel de 12/2019) e 05/01/2021 (aluguel de 12/2020) seriam um valor pro-rota; apenas após o segundo mês do reajuste o valor seria integral. Já em relação ao fim do contrato, como estamos tratando de uma renovatória, não deveria simplesmente aplicar o reajuste sem antes uma negociação das partes, pois haverá uma nova celebração de contrato com novo prazo e valor de aluguel com assinatura do(a) locatário(a), proprietário(a) e, existindo fiador, com assinatura também da fiança. Lembrando que o novo contrato fechado deve respeitar o valor pro-rata a partir de 20/12/2021.

  17. contrato assinado em março/2019, sem reajuste até o momento, nesse caso, o reajuste deve ser feito contando a data da assinatura do contrato ou apenas dos últimos 12 meses?

    1. Olá Fernanda,
      Conforme o que diz a Lei do Inquilinato o reajuste anual pode ocorrer somente uma vez ao ano, e sempre referente aos últimos doze meses. Espero que tenhamos ajudado!
      Um abraço,
      Equipe Conac

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