Convenção de condomínio: entenda o que é e como fazer

A convenção de condomínio funciona como uma espécie de constituição que todos os moradores e funcionários devem seguir. Ou seja, é um documento que reúne as principais regras de convivência e de administração com o objetivo de garantir uma rotina pacífica e uma gestão transparente.

Desse modo, não se trata de mera burocracia, mas, sim, de um instrumento indispensável para o bom funcionamento do condomínio. Ele deve ser redigido assim que se iniciam as ocupações pelos moradores e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Devido à importância do assunto, preparamos este conteúdo com dicas valiosas que ajudarão você a elaborar esse documento sem erros. Acompanhe!

Entenda o que deve ser estipulado

Vale ressaltar que, apesar de a convenção de condomínio regular em determinado empreendimento imobiliário, não pode ir contra a legislação vigente nem criar proibições não previstas em lei. Portanto, qualquer norma que incorrer nesse erro é automaticamente invalidada.

O ideal é ler atentamente os artigos 1332 e 1334 do Código Civil, pois eles trazem o conteúdo que o documento deve contemplar obrigatoriamente. Em síntese, a Convenção deve considerar os seguintes aspectos:

• discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das áreas comuns;
• determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
• finalidade dos apartamentos;
• quota proporcional e forma de pagamento da taxa condominial;
• forma de administração, eleição e substituição do síndico, subsíndico e integrantes dos Conselhos;
• competência das Assembleias, bem como suas formas de convocação e quórum exigido para as deliberações;
• sanções a que os usuários estão sujeitos.

Convoque uma Assembleia

Após saber o que deve constar na Convenção de Condomínio, convoque uma Assembleia com os moradores e informe o que o documento precisa conter. Em seguida, ouça as reivindicações, sugestões e opiniões de todos, principalmente no que se refere às normas de convivência.

Isso permitirá que você faça um compilado das ideias e solicitações dos condôminos. Nessa etapa, ainda não é preciso a aprovação da Assembleia. Sua finalidade é conhecer as necessidades dos usuários e, assim, preparar um documento que atenda a todas elas da melhor forma. Afinal, a Convenção varia de prédio para prédio, pois deve atender às particularidades de cada um.

Elabore um Regimento Interno

O Regimento Interno faz parte da Convenção de Condomínio e sua finalidade é detalhar todas as regras. Ao determinar o que é proibido e o que é permitido, aborda com maior ênfase as normas de convivência que impactam no relacionamento entre os vizinhos. Nesse caso, o Regimento precisa ser aprovado em Assembleia por 2/3 dos moradores.

É importante ressaltar que apesar de compor a Convenção, o Regimento está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro está o Código Civil, seguido pela Convenção do Condomínio.

Dê atenção especial a pontos polêmicos

Alguns temas costumam gerar muitas discussões em um condomínio. Portanto, é fundamental abordá-los nessa primeira Assembleia para que as normas de conduta fiquem estabelecidas desde o início. Alguns exemplos de tópicos que devem ser debatidos são:

• funções do síndico, inclusive sobre o recebimento ou não de salário;
• orçamento e rateio das despesas;
• regras sobre aplicação do fundo de reserva;
• possibilidade da contratação de uma administradora condominial para auxiliar na gestão;
• determinação de sanções para o não cumprimento das regras;
• tipos de comportamento nas áreas comuns, como a presença de animais domésticos, utilização do salão de festas, vagas na garagem etc.

Defina regras para obras e manutenções

Não é raro que os moradores queiram realizar algumas reformas em suas moradias para que elas se ajustem às suas necessidades e desejos. Então, é indispensável criar normas bem específicas para esses casos.

É preciso determinar quais alterações podem ser feitas e sob que condições. Horários de obras, bem como de realização de mudanças, também não podem faltar. Outro ponto a ser levantado é com relação à manutenção predial. Liste os serviços a serem feitos, sua periodicidade e estabeleça regras para reparos emergenciais.

Descreva as áreas comuns

Os espaços de uso coletivo quase sempre causam conflitos entre os moradores. Por esse motivo, descreva todas as áreas de forma detalhada, estabeleça regras e horários para o seu uso. Por exemplo: se condôminos deverão utilizar apenas o elevador de serviço quando estiverem na companhia de seu animal de estimação, se visitantes também poderão usufruir da piscina, se é possível ingerir bebidas alcoólicas nas áreas coletivas, até que horário é permitido usar o salão de festas ou churrasqueira, entre outros.

Não deixe dúvidas sobre as sanções

Ao elaborar a Convenção, muitos síndicos focam apenas nas regras, mas esquecem de estipular as sanções em caso de desobediência. Vale lembrar que o que não constar nesse conjunto de normas nem no Código Civil não poderá ser aplicado.

Ainda, descreva sobre como deve ser o procedimento quando um morador se sentir prejudicado por outro, isto é, como a ocorrência deve ser registrada, a necessidade de provas e o que fazer em caso de reincidência.

Utilize uma linguagem simples

Ao elaborar a Convenção, procure usar uma linguagem simples, clara e objetiva. Tome o cuidado para que as regras não tenham mais de uma interpretação, pois certamente isso trará problemas. Outro ponto importante é evitar o uso de jargões jurídicos.

Apesar de o documento se tratar de um instrumento legal, termos muito técnicos podem comprometer a interpretação do texto. Também, é essencial que as normas sejam bastante detalhadas para minimizar as dúvidas de quem as deve seguir.

Registre a Convenção Condominial

Depois de redigida, é preciso a assinatura de 2/3 dos titulares das frações ideais para tornar a Convenção obrigatória para todos. Para isso, não é necessário convocar uma Assembleia. No entanto, caso surja a necessidade de alterações posteriores em sua redação, é preciso que as ratificações sejam aprovadas em Assembleia por 2/3 dos proprietários das frações.

Conforme mencionamos, a Convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Caso contrário, não será possível ter um CNPJ, abrir uma conta bancária ou registrar os funcionários em órgãos trabalhistas, inviabilizando uma gestão eficiente.

 Atualize a Convenção de Condomínio

Caso o condomínio seja antigo e, desse modo, já tenha uma Convenção, é preciso atualizá-la, principalmente nos itens que se referem aos valores das multas. Também, devemos frisar que o custo é bastante alto. Sendo assim, o ideal é procurar um advogado ou administradora que conte com um setor jurídico para auxiliar na preparação. Isso garantirá que o documento seja redigido sem erros.

Portanto, a Convenção de Condomínio é o documento mais importante que rege a conduta dos moradores, bem como a forma que o síndico deve administrar o empreendimento. Ela é o instrumento que servirá de base para que você tome todas as decisões em sua gestão. Por isso, elabore-a com atenção e riqueza de detalhes. Assim, a convivência e a administração do condomínio serão benéficas para todos.

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