Para que serve o laudo de avaliação de imóvel e o que é analisado?

Há diversos tipos de negociação no mercado imobiliário, como compra, venda, garantia, locação, doação, entre outros. O que todos têm em comum é que é necessário saber o valor da casa ou do apartamento. Para isso, é preciso haver um laudo de avaliação de imóvel.

Esse documento garante que a transação seja transparente, justa e segura para todas as partes envolvidas. Para elaborar essa avaliação, contudo, é necessário levar em conta uma série de fatores. Leia este post e entenda o que é esse laudo, para que serve, quem pode emiti-lo e o que é levado em consideração. Vamos lá?!

Afinal, o que é o laudo de avaliação de imóvel?

Conforme comentamos no início, esse é um documento para a avaliação do valor do imóvel. De acordo com a Lei nº 5.194/66, com a ABNT NBR 14.653-1/2019 e com a Resolução nº 218/73 do Confea, a elaboração do laudo cabe exclusivamente a arquitetos ou a engenheiros. Caso contrário, ele não terá validade.

É bastante comum confundi-lo com a vistoria, que é um documento em que são descritas todas as condições físicas do imóvel. Então, a vistoria serve para registrar em quais condições o bem foi entregue ao inquilino, atestando que ele deverá devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu no fim do contrato de locação. Por sua vez, o laudo de avaliação de imóvel envolve não apenas os seus aspectos físicos, mas também os fatores externos e de mercado. Desse modo, ele consegue definir um valor de forma justa e adequada, tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Vale ressaltar que o valor indicado pelo laudo pode ser diferente do preço a ser negociado. Isso ocorre porque esse valor é estipulado seguindo determinadas técnicas e não está ligado aos interesses das partes envolvidas. Já o preço de negociação depende de questões comerciais e de interesse das partes e, por isso, pode variar.

Para que serve o laudo?

Ao contrário do que muitos pensam, o laudo de avaliação do imóvel não é necessário apenas para a compra, venda ou locação de um imóvel. Como ele é considerado uma prova técnica do valor da propriedade, serve para diversas situações, por exemplo:

• inventário;
• reintegração de posse;
• divórcio;
• identificação do ativo imobilizado no caso de fusão, dissolução ou liquidação de empresa;
• cálculo tributário para desapropriações solicitadas pelo poder público;
• financiamento imobiliário;
• processos judiciais que envolvem questionamentos de valores, como ações de revisão de contratos de locação ou do valor do IPTU.

Como o laudo é feito?

Para elaborar o laudo, o arquiteto ou o engenheiro devem seguir a metodologia descrita pela NBR 14.653. A primeira etapa é escolher o método de avaliação. A normal indica 7:

• residual;
• capitalização de renda;
• custo;
• involutivo;
• evolutivo;
• comparativo;
• conjunção de métodos.

Entre esses métodos, o mais indicado — e também mais utilizado — é o comparativo, pois consiste na comparação de imóveis semelhantes em uma mesma região. Depois de definir a metodologia, é preciso estipular o objetivo da análise. Ou seja, se é um caso de compra e venda, de financiamento, de herança ou outra situação. Além disso, é necessário elaborar a descrição detalhada do imóvel.

Em seguida, o profissional analisará se a documentação está em dia, como a certidão de ônus reais, se há existência de pendências jurídicas e avaliará a escritura, a matrícula e as demais. Por fim, é realizada a vistoria do imóvel, que inclui o registro fotográfico da parte externa e interna da propriedade, além da planta baixa.

Quais fatores são analisados para o laudo de avaliação do imóvel?

Para elaborar o laudo, o profissional deverá levar em consideração uma série de fatores. A seguir, confira os principais.

Localização

Esse é um dos pontos mais importantes para definir o valor de uma casa ou de um apartamento, pois os valores mercadológicos impactam diretamente o resultado. Desse modo, determinados aspectos, como cidade, região, bairro e rua, são essenciais, tendo em vista a segurança, a infraestrutura, a proximidade a comércios e a serviços, a existência ou não de fácil acesso a transportes e as opções de lazer oferecidas. Além disso, a perspectiva de crescimento e o desenvolvimento da região também serão levados em conta.

Documentação

A documentação do imóvel também interfere bastante no valor. Isso ocorre porque débitos em relação a impostos e a documentos faltantes podem não apenas tornar a transação mais cara, mas também, em alguns casos, até mesmo impossibilitar a negociação.

Acabamento

As condições físicas do imóvel também impactam diretamente a elaboração do laudo. O arquiteto ou o engenheiro avaliarão determinados detalhes, como o estado de conservação, se há rachaduras, a existência de infiltrações, a qualidade dos revestimentos, a situação das pinturas internas e externas etc.

Se houver sinais de problemas, inevitavelmente, o valor será reduzido. Então, para evitar que isso aconteça, o ideal é realizar reparos ou, até mesmo, uma reforma antes de solicitar o laudo de avaliação do imóvel.

Instalações

Os componentes hidráulicos e elétricos são de extrema importância para a estrutura de um imóvel. Por esse motivo, o profissional analisará cuidadosamente as instalações, como:

• a vazão da água;
• os vazamentos, os entupimentos e as infiltrações;
• os ralos;
• os chuveiros, as torneiras e as descargas;
• a amperagem das lâmpadas;
• o funcionamento de tomadas e de interruptores;
• o estado da caixa de força;
• as condições de cabos, fiações e tubulações.

Fachada

A fachada de uma casa é outro aspecto levado em consideração pelos profissionais, que analisarão determinados elementos, como:

• portões;
• jardim;
• quintal;
• calçamento;
• pintura externa;
• grades;
• portas;
• janelas, entre outros.

No caso de apartamentos, é a fachada do prédio que será analisada, bem como o hall de entrada, as condições dos elevadores, dos corredores e a área externa.

Segurança

Quanto mais segurança um imóvel oferecer aos moradores, maior será o seu valor de acordo com o laudo. Para analisar esse aspecto, o profissional levará em conta o bairro, a região e a estrutura física do bem. Também, no caso de casas, ele verificará se há muros altos, grades nas portas e nas janelas e se há uma boa iluminação na rua. Por sua vez, no caso de apartamentos, serão analisadas as condições de segurança do condomínio, como portaria, cercas elétricas, controle de acesso, câmeras de vigilância, entre outros fatores.

Portanto, o laudo de avaliação de imóvel, como visto, é um documento indispensável para atestar o valor de uma propriedade e para a realização de negociações justas, seguras e transparentes. Então, é preciso haver muita atenção em sua elaboração, caso contrário, ele não terá validade. Para não haver erros, conte com uma imobiliária de confiança. Ela tomará todas as providências necessárias para que o laudo seja feito corretamente.

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