Entenda o que é valor venal do imóvel e como calcular

Há vários componentes que podem afetar sua decisão de comprar ou alugar um imóvel — em parte, porque muitos desses fatores também influenciam a precificação do local. Para ter uma boa noção de quais opções são mais vantajosas para você no médio e longo prazo, é importante se informar sobre esses componentes e, especialmente, conhecer o valor venal do imóvel que você está observando.

Talvez você não tenha ouvido falar do termo “valor venal” ainda, já que não é algo tão comum. Porém, ele é uma ótima base para tomar diversas outras decisões na sua busca por uma casa ou apartamento. Aprender como calculá-lo vai ajudar a encontrar o imóvel com melhor relação custo-benefício, especialmente para o médio e longo prazo.

Quer entender mais sobre o valor venal e como ele é formado? Então, acompanhe!

O que é o valor venal do imóvel?

De forma bem resumida, o valor venal é um preço estabelecido pelo Poder Público para um imóvel, o qual deve ser usado como base para outros cálculos, como os impostos envolvendo a propriedade e a definição do preço de venda ou aluguel. Vale também esclarecer que o valor venal e o valor de mercado não precisam ser iguais. O primeiro é apenas uma base para que a imobiliária ou o proprietário calculem o preço de venda com maior precisão.

Para quem vende ou aluga a propriedade, o valor venal é um componente essencial, pois ele ajuda a manter o preço de acordo com o estipulado pelo mercado, aplicando variações de acordo com a especificidade do ambiente, a comissão da imobiliária etc. É importante ter em mente que o cálculo muda um pouco de acordo com a cidade, pois os tributos e fatores espaciais também devem ser adaptados.

Quais fatores influenciam o valor?

Depois de entender o que é o valor venal do imóvel e qual é a sua importância para a negociação, o próximo passo é conhecer os componentes envolvidos em seu cálculo. Veja aqui os principais fatores em questão!

Área de edificação

A primeira coisa a ser considerada é o tamanho da propriedade. Imóveis com área mais ampla, tanto interna quanto externa, proporcionam mais espaço útil para os moradores, o que é um acréscimo no preço total a ser calculado.

A área da edificação não é relativa apenas ao valor do terreno. Outros imóveis, como apartamentos, podem ter seu valor calculado com base na área total, incluindo múltiplos pisos. Nesse caso, pode ser que a área útil do imóvel seja até maior do que o próprio terreno. Por isso, casas com mais de um andar tendem a ser mais valorizadas.

Valor unitário padrão

Como você também já deve saber, cada cidade apresenta um valor-base para calcular o valor do imóvel. Esse é o chamado “valor unitário padrão residencial”, que é estabelecido pela Planta de Valores do Município. Ele será o número base utilizado para determinar o valor venal do imóvel.

Esse número pode ser alterado com o tempo, então, você deve estar atento às decisões do município em relação à precificação das propriedades. Lembre-se também de acompanhar essas alterações, pois elas também influenciam o cálculo de outros valores que dependem do valor venal.

Idade do imóvel

O tempo de vida de um imóvel, assim como de qualquer outro bem durável, também é limitado. É necessário fazer reformas, mudar a estrutura ou mesmo reconstruir a propriedade para que ela acompanhe o valor de outros imóveis da mesma cidade. Sendo assim, quanto maior for a idade da propriedade, mais o preço tende a decair.

O fator de idade do imóvel é calculado com base no tempo em que ele é habitado. Para cada ano a partir do momento em que ele recebe o “habite-se” ou a partir de sua ocupação sem o “habite-se”, o imóvel perde uma fração de seu valor. Esse tempo é zerado quando o imóvel recebe alguma reconstrução.

Posição do imóvel

Outro item que pesa muito no cálculo do valor venal do imóvel, assim como no seu valor de mercado, é a localização dentro do espaço urbano. Certos bairros e ruas são mais prestigiados, recebendo um valor geral maior que a média. Da mesma forma, alguns locais têm acesso mais fácil a bairros centrais, transporte público, comércio, cultura e entretenimento.

Todos esses fatores afetam o valor venal, em maior ou menor grau. Essa é uma das razões para que diferentes edifícios, de porte e qualidade similar, tenham preços distintos, mesmo em localizações não muito distantes. Também é levado em conta o posicionamento do imóvel em si dentro da propriedade — se é de fácil acesso pela rua ou exige algo a mais, por exemplo.

Tipologia residencial

Por fim, são levados em conta outros fatores de alteração específica do imóvel, como reformas, expansões e alterações estruturais. Esse é o chamado “fator de tipologia residencial”. Graças a ele, um imóvel envelhecido tem preço menor que um reformado, mas o reformado não necessariamente tem o mesmo valor que um novo ou seminovo. Tudo dependerá do contexto e do tipo de procedimento realizado.

Como é feito o cálculo do valor venal do imóvel?

Depois de entender todos os componentes que citamos acima, fazer o cálculo do valor venal não é uma tarefa tão difícil. Em sua forma completa, a fórmula fica assim:

V = A x VR x I x P x TR

Nessa conta, os itens são:

• V: valor venal;
• A: área de edificação, em metros quadrados;
• VR: valor unitário padrão residencial, em preço por metro quadrado;
• I: fator idade, calculado em percentual relativo ao tempo de vida do imóvel;
• P: fator posição, calculado em percentual;
• TR: fator tipologia residencial, calculado em percentual.

Após multiplicar todos os fatores, você obterá o valor venal da propriedade, que poderá ser utilizado para calcular o IPTU, o preço de mercado, o aluguel, entre outros fatores.

Conhecendo melhor o cálculo do valor venal do imóvel, você não deve ter mais dificuldades para escolher uma propriedade que apresente uma boa relação custo-benefício. Considerando o pequeno investimento inicial de tempo e energia, você terá um ótimo retorno.

Agora, se quiser ter uma noção melhor do valor de um imóvel e de quanto ele custará na prática, veja aqui um artigo sobre as responsabilidades do proprietário e do inquilino na reforma e manutenção do imóvel.