Entenda os riscos do aluguel direto com proprietário e como uma administradora pode ajudar

Certamente você já se cansou de ouvir que o barato sai caro, não é mesmo? O aluguel direto com proprietário se enquadra perfeitamente na ideia expressa por esse aforismo. É o tipo de economia que, na verdade, cobra um preço muito alto no futuro.

Quando o contrato de locação de um imóvel residencial é feito diretamente ou, ainda pior, “de boca”, aumentam os riscos de problemas em função das responsabilidades pouco claras das partes.

Ou seja: para o locatário, deixar de ter o apoio de uma imobiliária pode significar uma dolorosa ação de despejo tocada por conta própria. No caso do inquilino, a ausência de garantias profissionais sobre o imóvel é capaz de gerar trabalho dobrado com um espaço que pode até estar inabitável.

Neste artigo, abordaremos os riscos que você corre — tanto na condição de inquilino quanto como arrendatário de um imóvel — ao alugar sem apoio profissional. Acompanhe!

Problemas de relacionamento

Até mesmo quando lidamos com familiares, estamos sujeitos a conflitos em virtude de diferenças de temperamento ou formas de agir com as quais não concordamos. Problemas de relacionamento sempre existirão se duas ou mais pessoas tiverem interesses que, em algum momento, possam ser conflitantes.

Nesse contexto, a relação baseada no aluguel direto com proprietário é um prato cheio para que desavenças venham a surgir dentro de muito pouco tempo. Um caso típico, por exemplo, é o de donos de imóveis que não respeitam a privacidade dos inquilinos.

Visitas em horários inadequados

Por acreditarem que podem acessar os imóveis quando bem entendem, muitos adotam um comportamento pouco respeitoso, fazendo visitas em horários inadequados ou sem avisar. Há também os que são negligentes em relação à conservação do local, ou seja, não prestam apoio quando é preciso reparar algo (o que pode causar hostilidades).

Falta de conhecimento do inquilino

Em alguns casos, nem mesmo a existência da Lei do Inquilinato é suficiente para que fiquem claras as responsabilidades a respeito de um imóvel alugado. Afinal, é comum haver falta de conhecimento ou disposição do inquilino para fazer valer seus direitos.

Em resumo, tratar diretamente com o dono do imóvel pode representar um tremendo imbróglio futuro. O melhor a ser feito é não se deixar levar pelas aparências e colocar no papel todos os direitos e deveres de ambas as partes.

Ausência de critérios para reajustes

Outro risco que se corre ao preferir o aluguel direto com proprietário, dispensando os serviços de uma administradora, é o reajuste abusivo ou sem critérios. Embora seja de conhecimento geral — pelo menos assim se espera — que o aumento no preço dos aluguéis só deve ser feito uma vez ao ano, não são poucos os donos de imóveis que violam essa regra.

Alguns até tentam se aproveitar de uma possível fragilidade socioeconômica do inquilino para forçá-lo a aceitar condições totalmente fora dos padrões em contratos de aluguel. Dessa forma, impõem reajustes indevidos, pois sabem que o inquilino ficaria em maus lençóis se tivesse que sair.

Sendo assim, uma administradora é a única garantia de que o contrato só será reajustado quando completar um ano, sempre de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM). O percentual reajustado também se mantém compatível com a inflação, o que evita aumentos estratosféricos e descabidos.

Do lado do proprietário, contar com apoio profissional é uma maneira de se resguardar de possíveis litigâncias de má-fé. Esse é o caso de inquilinos que tentam ganhar na justiça direitos indevidos, em virtude de não existir um contrato chancelado com os termos claramente explícitos.

Estado precário do imóvel

Um cuidado indispensável é observar o estado geral do bem antes de alugá-lo. Quando uma administradora faz a mediação do processo, é realizada uma vistoria minuciosa antes de passar as chaves ao inquilino.

Na Conac Imóveis, por exemplo, a vistoria e fotos são feitas sem a presença do futuro morador, sendo entregue o laudo fotográfico para ele assinar em seguida. Nesse caso, ficará evidente se o dano apareceu depois da assinatura do contrato, isentando o dono de responsabilidade.

Por outro lado, há casos em que o inquilino toma a iniciativa de fazer reformas ou melhorias, o que de fato pode ser realizado sem qualquer consequência. O problema surge quando essas medidas passam a servir de pretexto para a inadimplência. Há quem tente justificar a falta de pagamentos alegando que o valor deveria ser abatido da mensalidade.

Portanto, esclarecer de forma indiscutível o estado do imóvel antes do aluguel, com a intermediação de uma administradora, é a melhor solução para garantir a tranquilidade de ambas as partes.

Taxas indevidamente cobradas

Se o imóvel estiver localizado em um conjunto residencial, ao valor do aluguel será acrescida a taxa de manutenção do condomínio. Não há problema nisso, porém muitas vezes são feitas cobranças “extras” a título de supostas reformas ou obras que, em alguns casos, nem chegam a existir.

Há também proprietários que se aproveitam de ocasiões como o final do ano para cobrar taxas em nome da popular caixinha dos funcionários. Embora nada impeça de os moradores ajudarem espontaneamente, trata-se de uma contribuição 100% voluntária. Assim, não há qualquer amparo legal para cobrá-la junto à mensalidade do imóvel ou embutir na taxa do condomínio.

O caso dos imóveis com áreas de lazer

Nos imóveis condominiais equipados com áreas de lazer ou espaços recreativos, esse é um risco considerável caso o contrato não seja feito profissionalmente. Como o locatário não terá um documento comum aos outros moradores, ficará mais difícil identificar o que de fato é cobrança indevida ou estipulado em assembleia geral.

Para o proprietário, também há o risco de inadimplência caso o inquilino se sinta lesado por ter que pagar uma taxa para usufruir de algo não solicitado. Seja como for, as despesas de um condomínio devem ser divididas de forma equânime, mesmo que eventuais melhorias não sejam plenamente desfrutadas.

Sendo assim, uma administradora pode ajudar na preparação e gestão do aluguel, deixando-o em condições muito melhores ao dono. Para o inquilino, fica a certeza de que direitos e deveres estarão bem definidos, evitando o envolvimento em litígios e desgastes emocionais causados pelo aluguel direto com proprietário.

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