NBR 16.280: o que você precisa saber sobre essa norma

As reformas de imóveis devem ser feitas com muita cautela porque implicam, principalmente, em questões de segurança dos moradores. Isso é ainda mais importante em condomínios, pois a obra afeta também outras residências e pessoas. É por isso que surgiu a NBR 16.280.

Conhecida como “norma das reformas”, foi publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas — ABNT — e trata sobre as reformas em edificações e define todas as etapas obrigatórias da obra. Separamos pontos importantes a respeito dessa norma que você não pode deixar de conhecer. Acompanhe!

De que trata a NBR 16.280?

A norma das reformas estabelece que todas as obras feitas dentro de um condomínio sejam aprovadas pelo síndico e, em certos casos, por um arquiteto ou engenheiro. Assim, o condômino deve reunir e entregar ao síndico um conjunto de documentações antes de iniciar a obra em sua unidade.

O intuito dessa medida é aumentar a segurança, pois as alterações na estrutura podem comprometer toda a edificação. Por isso, a NBR 16.280 exige um projeto detalhado assinado por um profissional para que seja possível executar certas intervenções ou reformas.

O que a norma considera uma reforma?

A norma considera uma reforma como sendo todo tipo de alteração na edificação já existente, com ou sem mudança de função, cujo objetivo é melhorar, ampliar ou recuperar suas condições de habitabilidade, segurança ou uso e que não seja manutenção.

São exemplos de reforma: demolição ou construção de paredes, perfurações em lajes, substituição de revestimentos, alterações nas instalações de gás, hidráulica e elétrica, intervenções com uso de ferramenta de alto impacto.

Se a reforma for pequena e não houver mudança na estrutura, não é preciso uma autorização de um engenheiro ou arquiteto. No entanto, mesmo assim, o síndico pode solicitar uma notificação assinada por um profissional qualificado.

Como deve ser o processo de reforma?

A NBR 16.280 exige que o processo de reforma apresente a seguinte ordem:

• comunicação ao síndico ou à administradora condominial sobre a obra;
• definição e apresentação do escopo da reforma;
• apresentação dos requisitos;
• organização (plano formal de requisitos e diretrizes;
• liberação para início da obra;
• realização da reforma, incumbências e termo de encerramento;
• documentação (arquivos e registros).

Cada etapa só pode ser realizada após a anterior ter sido aprovada.

O que deve constar no plano de reforma?

O planejamento da reforma deve ser bastante detalhado. Para isso, é preciso que contenha:

• escopo de todos os serviços a serem realizados;
• estudo que comprove a segurança tanto da estrutura quanto dos usuários, durante e após a reforma;
• autorização para circulação dos insumos e funcionários que realização os trabalhos e horários permitidos;
• projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas;
• identificação das atividades que façam ruídos;
• identificação de materiais combustíveis, inflamáveis e tóxicos;
• cronograma da obra.

Qual o papel do síndico em uma reforma no condomínio?

Originalmente, a NBR 16.280 determinava que o síndico era o responsável por autorizar a obra se os documentos estivessem de acordo com o projeto e com o que pede a norma. Isto é, cabia a ele fazer a análise técnica, mesmo que não fosse um especialista da área.

Com a alteração da medida, o morador ou proprietário do imóvel — além do engenheiro ou arquiteto — são os responsáveis pelos documentos e pela reforma em si. Contudo, é dever do síndico cobrar, verificar a documentação e fiscalizar para que se execute o que foi previamente acordado.

Ou seja, deve exigir e conferir se os documentos estão corretos e completos. Ainda, precisa fiscalizar se a intervenção está de acordo com o que foi informado, observar o horário de trabalho, trânsito de materiais, fluxo de trabalhadores e se o cronograma está sendo cumprido.

Portanto, a NBR 16.280 tem força de lei e deve ser fielmente cumprida, pois visa garantir a segurança e integridade dos moradores e de suas residências. Apesar de a alteração da norma ter diminuído a responsabilidade do síndico, é dever dele exigir que seja cumprida à risca para reduzir os riscos à coletividade.

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