Manutenção preventiva em condomínio: entenda como fazer!

A partir do momento em que uma construtora entrega um edifício, algumas medidas devem ser tomadas para evitar despesas desnecessárias com consertos contínuos. Por isso, a manutenção preventiva em condomínio deve ser uma das prioridades do síndico. Afinal, ela garante mais segurança, bem-estar, conforto e qualidade de vida de seus moradores e funcionários.

Para isso, é fundamental que ela seja feita regularmente e não apenas quando surgirem os problemas. Um conserto emergencial tende a ser muito mais caro que a prevenção e faz com que a taxa condominial seja mais alta. Assim, é preciso planejamento financeiro por parte da administração do condomínio.

Para esclarecer o assunto, nós preparamos este artigo. Aqui, você entenderá o que é manutenção preventiva de condomínio, qual sua importância e quais itens devem ser monitorados. Acompanhe!

O que é manutenção preventiva em condomínio?

É fixada pela norma NBR 5674/1999 que define a organização de um sistema de manutenção em edificações. Trata-se da primeira normatização que abordou o tema no Brasil.

A prevenção refere-se ao momento que antecede o reparo. Ou seja, pressupõe um planejamento. Então, consiste em atividades cujo objetivo é conservar a capacidade funcional de uma edificação e das partes que a constituem. Desse modo, é fundamental para atender às necessidades dos moradores e trabalhadores do local e mantê-los em segurança.

A manutenção preventiva se dá por meio de uma inspeção que analisa os padrões técnicos que garantem um resultado satisfatório. Então, deve ser feita por profissionais devidamente habilitados, com capacidade, conhecimento e experiência para verificar as especificações do construtor, fabricante ou fornecedor.

A busca constante pela preservação sempre proporcionará mais durabilidade e segurança, e esse é o objetivo dessa iniciativa. A falta de manutenção adequada impacta diretamente na vida de todos os moradores. Os problemas emergenciais, além do transtorno causado às atividades dos residentes e funcionários de um condomínio, requerem investimento imediato e mais alto para a reparação.

Qual a importância dessa iniciativa?

Imagine uma situação em que, de uma hora para outra, há um problema na energia elétrica do condomínio e, como consequência, o portão eletrônico da garagem queima. Você, como gestor, estaria preparado para as reclamações? Ou, ainda, a propriedade conta com reserva financeira para esse reparo emergencial sem prejudicar o orçamento geral ou sem ter que aumentar a taxa condominial?

Todos os elementos e equipamentos que compõem o imóvel se deterioram com o passar do tempo e o uso frequente — logo, exigem cuidados regulares. Os consertos e reformas emergenciais não previstos no orçamento saem muito mais caro se as medidas preventivas não são tomadas.

Portanto, a manutenção mantém o bom desempenho dos serviços. Isso evita contratempos aos condôminos e despesas extras e garante uma gestão eficaz. A seguir, veja quais são os principais benefícios dessa iniciativa:

• economia de custos;
• redução de riscos e acidentes;
• valorização do imóvel;
• aumento da segurança;
• aumento da vida útil dos equipamentos.

Como deve ser feita a manutenção preventiva?

Cada condomínio conta com sua estrutura, equipamentos e regras particulares. É dever do síndico estar informado sobre essas questões para elaborar um plano de manutenção preventiva. Ou seja, é preciso provisionar essas medidas para deixar tanto o orçamento quanto o funcionamento em ordem.

Devido às diferenças entre os condomínios, cada um tem um plano que é mais adequado. Entretanto, de forma geral, é fundamental atentar aos pontos a seguir.

Faça a limpeza de calhas e caixa d’água

A limpeza da caixa d’água é obrigatória. Por esse motivo, esse item não pode deixar de ser incluído na lista de manutenções. O ideal é realizar a limpeza duas vezes ao ano. Assim, evita-se que alguma sujeira caia na tubulação, causando entupimento e, como consequência, suspensão do fornecimento de água aos moradores, vazamentos e infiltrações.

Esse procedimento deve ser feito por profissionais especializados. Afinal, é preciso também revisar a bomba d’água. Aliás, é bom que o condomínio tenha duas bombas. Caso uma apresente defeito, a outra é acionada e não haverá problema na distribuição da água até que a outra volte a funcionar.

Geralmente, a mesma empresa — ou o mesmo profissional — que faz a revisão em caixas d’água também realiza serviços de limpeza de calhas. Quando sujas ou entupidas, elas podem causar infiltrações e danos à pintura externa.

Inspecione as instalações de gás

Todas as instalações de gás precisam ser inspecionadas periodicamente para evitar vazamentos dentro dos apartamentos, que podem gerar acidentes gravíssimos. A central deve ser vistoriada, no mínimo, uma vez por ano, e os ramais individuais, a cada três anos.

Se você notar uma mudança brusca na conta do gás, é sinal de vazamento. Nesse caso, é preciso chamar uma empresa especializada imediatamente. Ela deve fornecer um laudo e a ART — Anotação de Responsabilidade Técnica — que é um documento emitido para avaliar a responsabilidade técnica de determinado produto.

Verifique a situação dos elevadores

Inúmeras pessoas utilizam os elevadores dos condomínios todos os dias. Desse modo, é indispensável realizar a manutenção preventiva desses equipamentos para verificar as questões de segurança e garantir seu bom funcionamento.

Vale destacar que os condomínios são obrigados por lei a manter uma empresa de manutenções preventivas e corretivas para os elevadores, então, observe se ela é cadastrada no Contru (Departamento de Controle de Uso de Imóveis). Além disso, a empresa deverá emitir uma ART e um RIA — Relatório de Inspeção Anual — que devem ser arquivados pelo síndico.

Cheque o sistema elétrico

Esse é outro item cuja manutenção é de extrema importância. Afinal, um curto circuito pode causar um incêndio e colocar em risco a vida dos moradores e a estrutura predial. Ou, também, causar danos ao patrimônio dos condôminos.

A inspeção deve ser semestral para verificar o sistema de aterramento, o mau contato e as condições dos cabos elétricos. Da mesma forma que ocorre com os procedimentos citados, a ação deve ser feita por uma empresa especializada e seus comprovantes devem ser guardados.

Avalie os sistemas e equipamentos de segurança

Ao contratar uma empresa de segurança, verifique se ela oferece o serviço de manutenção preventiva dos equipamentos, como cerca elétrica, câmeras de monitoramento, alarme, portaria virtual, controle de acesso e portaria remota. Isso previne falhas e a ocorrência de crimes no condomínio, garantindo a segurança a todos os moradores, funcionários e visitantes.

Garanta que a vistoria pelos Bombeiros seja feita com a frequência ideal

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) deve ser feito anualmente. Porém, esse prazo pode mudar conforme a região e o tamanho do imóvel. Nessa vistoria, são analisados os extintores, as placas de sinalização nas áreas comuns, as mangueiras, os alarmes e outros equipamentos.

Controle a dedetização

Mantenha um controle de pragas eficaz para evitar casos de infestação. Para evitar o aparecimento de ratos, baratas e outros insetos, é preciso realizar uma dedetização ao menos duas vezes por ano. Isso ajuda a manter a saúde, o bem-estar e a qualidade de vida de todos os usuários do condomínio, além da boa conservação das áreas comuns.

Ao contratar uma empresa, analise se ela tem licença de funcionamento emitida pela Vigilância Sanitária, se há um responsável técnico e se está registrada em seu conselho profissional.

Ainda, é preciso incluir os seguintes pontos na lista de manutenção preventiva: para-raios, piscinas, tubulações de água e esgoto, limpeza da fachada e outros.

Enfim, a manutenção preventiva em condomínio é fundamental para economizar custos, reduzir riscos e garantir a segurança e o bem-estar de todos. Como são muitos itens a serem checados, o ideal é contar com uma administradora de condomínios para que o síndico seja auxiliado nesse processo. Assim, garante-se uma gestão de alto desempenho.

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