Conheça os 5 principais tipos de garantias locatícias

Na hora de alugar um imóvel, além de uma série de documentos a serem entregues pelo locatário, também é necessário apresentar uma das garantias locatícias. Essa medida visa a oferecer ao proprietário, à administradora ou à imobiliária a segurança de que o pagamento da locação será feito.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê as modalidades. Como cada uma delas apresenta prós e contras, é preciso que o inquilino as conheça bem para poder decidir qual é a mais adequada para o seu caso. Então, preparamos este post explicando cada tipo de garantia locatícia. Acompanhe e tire suas dúvidas!

1. Fiador

Essa é uma das garantias locatícias mais tradicionais. Nessa modalidade, uma terceira pessoa (física ou jurídica) é adicionada ao contrato para assumir a responsabilidade pelo pagamento da dívida, caso o inquilino não arque com o compromisso.

Para ser um fiador, é necessário que o indivíduo comprove ter renda mensal líquida igual ou superior a três vezes o valor do aluguel mais as taxas e que tenha um imóvel próprio quitado e sem nenhum ônus. Nessa conta, podem ser incluídos outros valores, como a taxa de condomínio e o valor do IPTU.

Na fiança, o fiador é que fica responsável pela dívida e não o seu imóvel. Portanto, caso ele venda a propriedade, a garantia deixa de existir. Essa modalidade tem caído em desuso. Embora não haja despesas envolvidas, é preciso que o fiador apresente uma série de documentações (se for o caso, também do seu cônjuge).

Para o locatário, há um custo emocional e psicológico ao precisar pedir um favor a um terceiro. Além disso, há o fato de que tem sido difícil encontrar alguém que se enquadre nas condições e que aceite ser fiador. Para o proprietário, a medida também não é tão vantajosa porque, em caso de inadimplência, será necessário contratar um advogado e custear todo o processo.

Caso o contrato de locação seja por prazo indeterminado, o fiador pode desistir de fazer parte do negócio. Contudo, fica obrigado aos efeitos da fiança pelo prazo de 120 dias. Depois da exoneração do fiador, a administradora ou imobiliária notificará o inquilino para substituir a garantia ou apresentar outro fiador em até 30 dias, sob pena de rescisão do contrato.

2. Seguro fiança

Se o inquilino não quer ou não consegue um fiador, o seguro fiança é uma ótima alternativa. Esse serviço é contratado em uma seguradora e é bastante parecido com um seguro de automóvel ou residência. Nesse caso, o beneficiário é o locador. O preço é calculado sobre o valor do aluguel: em geral, é em torno de um a dois aluguéis. A boa notícia é que pode ser dividido em parcelas mensais.

Normalmente, o seguro tem prazo de um ano e é renovado automaticamente, sob pena de rescisão do contrato de locação. Além do aluguel, também é possível contratar coberturas adicionais, como multas, danos ao imóvel, reforma, pintura, taxa de condomínio, entre outras.

Se houver inadimplência por parte do inquilino, a seguradora se compromete a pagar a dívida e a promover a ação de despejo, sem que o locador tenha que arcar com esse custo. Algumas modalidades de seguro oferecem serviços ao locatário, como chaveiro, encanador e eletricista. A desvantagem é que não há reembolso do valor pago, como no caso do depósito caução.

No entanto, por ser uma garantia locatícia fácil e rápida de ser contratada e por apresentar benefícios a ambas as partes, tem sido uma das modalidades mais procuradas.

3. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Essa é uma das garantias locatícias menos utilizadas, principalmente porque não são todas as pessoas que têm o hábito de investir. Nessa modalidade, o fundo de investimento consta no contrato de locação como forma de garantia. Sendo assim, o locatário deve comprovar, por meio de extratos, a existência de capital nesse fundo.

Ou seja, essa modalidade proporciona ao inquilino uma oportunidade investimento, que apresentará rendimentos ao longo do contrato de locação, caso não haja inadimplência do aluguel. O proprietário figura como o credor fiduciário, enquanto que a instituição financeira emissora das quotas é o agente fiduciário.

Para formalizar essa garantia, o titular dos papéis, isto é, o inquilino, deve registrar junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao locador por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de uma via do contrato de locação.

Então, se ele não honrar com o compromisso de pagar o aluguel, o proprietário do imóvel pode resgatar o valor correspondente à dívida. Contudo, há um valor máximo a ser respeitado, identificado como a cessão fiduciária que será oferecida como garantia. É essencial consultar as instruções normativas da Comissão de Valores Mobiliários — CVM para verificar a possibilidade da cessão de quotas como garantia locatícia.

4. Título de capitalização

Com essa opção, o inquilino adquire um título de capitalização ao assinar o contrato de locação. O ativo fica em seu nome, mas é vinculado à negociação. Sendo assim, se o contrato se encerrar, o título pode ser resgatado. Em contrapartida, se houver pendências financeiras, os valores serão descontados e repassados ao dono do imóvel.

O ponto positivo é que, para a compra de um título de capitalização, não é necessário que o locatário comprove renda e, além disso, ele participa dos sorteios mensais. Para o locador, há a vantagem de que algumas entidades que vendem títulos oferecem assessoria jurídica, caso seja necessário entrar com ação de despejo.

 5. CredPago

Essa modalidade é totalmente nova e livre de burocracia, pois a garantia locatícia é feita por meio do cartão de crédito do locatário. Para isso, o limite à vista do cartão deve ser superior a quatro vezes o valor do aluguel.

Para utilizar o Credpago basta ir à imobiliária e apresentar os seguintes documentos:

• RG e CPF;
• cartão de crédito;
• cópia da última fatura do cartão devidamente paga.

Em poucos minutos a análise cadastral é feita e o contrato é enviado por e-mail. Assim, não é preciso que o interessado na locação procure um fiador nem reúna uma série de documentos e enfrente uma burocracia. Para a imobiliária e para o locador, a vantagem está na agilidade do processo e na certeza do recebimento do aluguel, com chances mínimas de inadimplência.

Vale destacar que, de acordo com o parágrafo único da Lei do Inquilinato, é proibida a escolha ou exigência de mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade da transação.

Enfim, é extremamente importante conhecer as garantias locatícias existentes para que locador e locatário entrem em um acordo sobre qual será aceita. O ideal é que a intermediação seja feita por uma administradora ou imobiliária, pois somente uma empresa especializada tem o conhecimento e a experiência de mercado para realizar uma locação sem que haja dores de cabeça e prejuízos tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

Quer saber mais sobre garantias locatícias? Então, aproveite a visita ao blog e leia mais sobre como funciona o seguro fiança. Boa leitura!