Conheça os conflitos mais comuns em condomínios e como resolvê-los

O trabalho de um síndico envolve uma série de atribuições. Além das variadas questões administrativas que abrangem sua atuação, existem os conflitos em condomínios — e cabe também ao administrador solucioná-los.

Tendo em vista que, em um condomínio, há uma diversidade muito grande de pessoas com gostos, prioridades e hábitos distintos, existem desavenças em muitas questões. Isso gera uma série de problemas, que devem ser tratados e resolvidos com todo cuidado, sensatez e certo jogo de cintura por parte da administração.

Neste post, você descobrirá quais são as maiores divergências que ocorrem entre os condôminos, como resolvê-las e o que diz a lei. Continue conosco e confira!

Barulhos excessivos

Os decibéis gerados por alguns moradores são uma das principais razões de conflitos em condomínios. As causas são bem variadas, como:

• crianças que não param de pular e incomodam o vizinho de baixo;
• músicas em alto som e que impedem, muitas vezes, que os vizinhos assistam à televisão;
• festas que vão até altas horas com sons em altíssimo volume, e por aí vai.

O que diz a Lei do Silêncio?

Na verdade, ao contrário do que muitas pessoas pensam, não existe uma lei do silêncio que estipule até qual horário é possível fazer barulho. Em termos de legislação, há o artigo 42 da Lei das Contravenções Penais, que define a perturbação do sossego e prevê sanções para quem o transgredir.

O que fazer, então?

A melhor opção é estabelecer, por meio de um regimento interno, as normas que os moradores devem seguir. Nesse caso, é possível, inclusive, determinar horários a partir dos quais não se pode fazer barulhos excessivos.

Não se deve esquecer de prever punições para o condômino que infringir as regras. No entanto, em algumas ocasiões, cabe aos próprios moradores resolver, sem hostilidades, e utilizar os direitos de vizinhança, criados por lei, que ajudam na coexistência pacífica entre os vizinhos.

Vale ressaltar que se o barulho incomodar a apenas uma pessoa, o condomínio não tem legitimidade para intervir.

Animais de estimação

Os pets — em especial, os cães —, são as principais causas de desavenças entre vizinhos. As situações com reclamações mais recorrentes são:

• quando o cão late em excesso por ficar sozinho durante muito tempo;
• quando cães grandes circulam sem focinheiras;
• quando há animais no elevador social e a regra diz que deve ser no de serviço, entre outras queixas.

Na tentativa de não ter nenhum problema com isso, alguns condomínios decidem em assembleia que não é possível que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos. Mas será que isso é permitido?

O que diz a lei?

Não se pode proibir, mesmo que por decisão em assembleia condominial, que os moradores tenham animais de estimação em suas residências. Isso fere a Constituição Nacional e o Código Civil, no que se refere ao direito de propriedade.

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tal proibição só se justifica se o animal representar risco à segurança, à saúde, à higiene e ao sossego dos demais condôminos.

Então, o que pode ser feito?

A melhor forma de evitar conflitos envolvendo os pets é explicitar no regulamento interno ou convenção o que é permitido. As regras devem ser extremamente meticulosas e abranger todos os detalhes, e qualquer coisa que possa colocar em risco a tranquilidade dos moradores.

Alguns pontos importantes a serem abordados são:

• as áreas onde os animais podem circular;
• se podem utilizar o elevador social;
• se há a necessidade do uso da coleira ou guia;
• o que acontece se o animal fizer as necessidades nas áreas comuns, entre outras.

Cabe ao tutor seguir rigorosamente o que mandam as regras, a fim de manter um bom relacionamento com os outros moradores.

Crianças

Oferecer mais segurança aos filhos é um dos principais motivos que levam as pessoas a viver em uma unidade condominial. Porém, as crianças também são um dos principais motivos de conflitos em condomínio.

Em alguns casos, crianças andando sozinhas pelos espaços comuns não é seguro, principalmente se forem pequenas. Ainda há o fato de que alguns moradores reclamam do barulho — geralmente, elas preferem as brincadeiras que envolvem barulhos, não é mesmo?

Risadas, gritos, corridas, equipamentos eletrônicos com volume alto são apenas alguns exemplos. Isso é natural do comportamento delas e os adultos devem entender, sempre que possível. Há que se ter certa tolerância, pois não se pode esperar que elas ajam como adultos.

A lei diz algo a respeito?

Conforme o Estatuto da Criança e do Adolescente, a criança tem o direito de desfrutar do condomínio. Entretanto, cabe aos pais a guarda e os cuidados com os filhos. Mesmo assim, algumas situações passam dos limites e incomodam de fato os outros moradores. O que fazer nesses casos?

Qual a melhor solução?

Mais uma vez, o recomendado é definir no regulamento interno algumas normas sobre a conduta dos pais e dos filhos dentro do condomínio, como não permitir que crianças abaixo de determinada idade circulem sozinhas, que corram pelos corredores, entre outras.

Em prédios em que há muitas áreas de lazer, o problema é mais contornável, pois os pequenos terão um ambiente específico para poder se divertir. No entanto, existem condomínios em que não há ambientes para elas.

Por isso, a nossa dica é criar, em locais inativos ou pouco utilizados, espaços nos quais elas possam se entreter. Salas de jogos, home theater e brinquedotecas são algumas sugestões para manter os pequenos sob controle.

Inadimplência

Esse é um dos principais desafios encarados pelos síndicos, visto que, se ocorrer por parte de muitos moradores, o problema interfere na estimativa orçamentária feita pela administração.

Ou seja, a situação acaba afetando o fundo de reserva do condomínio e dificultando o trabalho do síndico — que tem, nos pagamentos em dia de cada condômino, os recursos para a sua administração.

Exemplos disso são sanar algum problema que pode ocorrer com encanamentos, fazer alguma obra de melhoria prevista, efetuar os pagamentos dos funcionários, luz, água, entre outros gastos calculados.

O que a lei afirma sobre a inadimplência?

Na tentativa de pressionar o morador inadimplente a quitar suas dívidas, muitos síndicos o proíbe de utilizar as áreas de lazer, como academia, salão de jogos, piscina e demais espaços.

No entanto, o colegiado do STF se posicionou afirmando que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei. De acordo com o entendimento, esse tipo de proibição fere a dignidade humana.

Qual é a solução?

Como recurso, a administração do condomínio pode protestar em cartório as contas atrasadas. Caso o morador não pague dentro do prazo estipulado, terá seu nome inserido em serviços de análise de crédito, como o Serasa e o SPC.

Uma maneira de mediar o problema é estabelecer um bom diálogo com os condôminos, informando, inclusive, possíveis descontos na quitação, como uma forma de ajuda. Mas deixe sempre clara a importância dessa verba para a manutenção e os cuidados com o condomínio, e como a inadimplência pode afetar a todos.

Como você pôde conferir neste artigo, o regulamento interno é uma ferramenta preciosa para evitar conflitos em condomínios. Por isso, é importante que ele seja feito meticulosamente em todas as questões e não deixe brechas para descumprimentos.

Quer tirar mais dúvidas sobre situações em condomínio? Então, aproveite a visita no blog e leia agora nosso post sobre como proceder quando falta água e luz!